Įperkamumo supratimas

Galite lengvai važiuoti pro Elm Brook ir jį praleisti. 13 akrų Concord, MA, būsto projektas yra stūkso palei vingiuotą akligatvį. Pelkėta vietovė, tanki su vynmedžiais, supa didžiąją dalį užstatymo, užstojanti ją nuo kaimynų vaizdų rytuose ir vakaruose. Pietuose Elm Brook ribojasi su neišsivysčiusia žeme.

Yra 12 namų: plokščių apkaltos pelerinos, druskos dėžės ir dviejų aukštų kolonijiniai namai, kurių gyvenamasis plotas mažesnis nei 180 kvadratinių metrų. Tai vienos šeimos vienetai mažuose sklypuose, sutvarkytuose taip, kad atitiktų natūralią aplinką. Kiekvienas iš šių trijų miegamųjų modulinių namų buvo sukurtas taip, kad atitiktų griežtus energijos standartus centrinėje Niujorko valstijoje, o vėliau išsiųstas į Masačusetsą surinkti vietoje.

Vos prieš trejus metus baigtas „Elm Brook“ nepateikia jokių užuominų apie vietinį pasipriešinimą, su kuriuo susidūrė Toby Kramer, SM '91, „Concord“ nekilnojamojo turto konsultantas, ir Peteris Rothas, MAR '85, SM '86, projekto kūrėjas. projektą paversti realybe. Elm Brook namai atrodo įprasti. Tačiau bendruomenėje, kurioje gausu brangios istorinės nuosavybės, šie namai tampa vis retesnė prekė. Jie yra prieinami.

Būsto įperkamumas yra sudėtingas klausimas. Daugelį metų tradicinė išmintis teigė, kad namų ūkis neturėtų išleisti daugiau nei 30 procentų savo pajamų būstui. Tačiau toks požiūris mažai padeda politikos formuotojams patenkinti regiono poreikius. Daug naudingiau yra aiškiai suprasti bendruomenės artumą darbo rinkoms. Įperkamas būstas, esantis 25 mylių atstumu nuo darbdavių koncentracijos, nėra toks vertingas kaip būstas 10 mylių atstumu. Valstybės ir bendruomenės negali sukurti tinkamos būsto politikos be apčiuopiamos sprendžiamos problemos apibrėžimo. Ir tai reiškia, kad reikia suprasti, ką reiškia įperkamumas. MIT nekilnojamojo turto centras, naudodamas naują būsto prieinamumo iniciatyvą (HAI), padeda būsto pramonei tai padaryti.

Ką reiškia įperkamas?
Tradiciškai būsto pardavimas buvo laikomas ekonomikos varikliu. Tačiau Masačusetso valstijoje būsto pardavimai, išskyrus daugiabučius, praėjusį pavasarį buvo vienodi. Ir gyventojų skaičius rajone mažėja. Pernai birželį paskelbti surašymo biuro duomenys parodė, kad nuo 2000 m. balandžio mėn. iki 2004 m. liepos mėn. Bostoną paliko beveik 20 000 žmonių, ty 3,4 procento miesto gyventojų.

Nors šios migracijos tendencijos negali paaiškinti joks vienas veiksnys, būsto kaina – vidutinė vienos šeimos namo kaina Masačusetso valstijoje artėja prie 400 000 USD, pasak Masačusetso nekilnojamojo turto agentų asociacijos – tikrai yra pagrindinė problema.

Per tą patį laikotarpį daugiau amerikiečių persikėlė į pietus ir vakarus, kur yra visi 10 sparčiausiai augančių šalies miestų, kuriuose gyvena daugiau nei 100 000 žmonių, ir kur būstas yra daug pigesnis. Per ketverius metus, kai Bostonas sumažėjo, Gilberto, AZ, tuo laikotarpiu greičiausiai augančio šalies miesto, gyventojų skaičius išaugo beveik 50 procentų. Tačiau net ir šis augimas nepakėlė būsto kainų iki retų Bostono lygių.

Neįperkamumo tendencija yra tokia didelė regionui, kad 22 metų MIT nekilnojamojo turto centras 2004 m. pristatė specialią programą, pavadintą Būsto įperkamumo iniciatyva. Jo tikslas – geriau suprasti problemas, kurios prisideda prie įperkamumo problemos, ir, paaiškinus dažnai niūrų vaizdą, padėti nekilnojamojo turto pramonei jas spręsti.

Tai reiškia tyrimus. 2003 m. iniciatyvos direktorius Henry Pollakowski ir jo kolegos praleido daug laiko kalbėdami su pramonės profesionalais, norėdami sužinoti, kokie tyrimai buvo atliekami, kokius tyrimus reikia atlikti ir kaip centras galėtų padėti išspręsti įperkamumo problemą. Pirmas žingsnis buvo išsiaiškinti, ką iš tikrųjų reiškia įperkamumas.

Beveik neįmanoma ištirti problemos sprendimo būdų, jei problemos apimtis nėra aiški, sako Pollakowski. Dauguma to, ką darome, siekia išsiaiškinti faktus. Mes stengiamės sukurti ekonomiškai prasmingesnį įperkamos sąvokos apibrėžimą, kuris būtų jautrus daugeliui namų ūkių tipų, nesvarbu, ar jie nuomojasi, ar turi, ir įperkamų vienetų vietą, palyginti su darbo vietomis.

Markas Baranskis, SM ‘02, Overland Development Group vyresnysis viceprezidentas, prisidėjęs prie HAI kūrimo, sako, kad įperkamumas yra daugiadisciplininis klausimas. Paprastų atsakymų nėra, tačiau MIT tradiciškai buvo ryšys, kuriame sąveikauja įvairios disciplinos. Iniciatyva, sako Baranski, reiškia norą išrasti naujų būdų, kaip gauti atsakymus, kurių reikia pramonei.

Paneigia NIMBY
Pollakowskis ir jo kolegos negaišo laiko vykdydami savo užduotį. Praėjusiais metais jie parengė tyrimus, kurie jau keičia savivaldybių vadovų, nekilnojamojo turto specialistų ir skolintojų požiūrį į įperkamumą.

Pirmojoje iniciatyvos ataskaitoje, paskelbtoje balandį, buvo atsižvelgta į vieną iš labiausiai paplitusių mitų, su kuriais susiduria kūrėjai, siekdami patvirtinti projektus – baimė, kad įperkamų ir didelio tankumo būsto projektai sumažins netoliese esančių vienos šeimos būstų vertę.

Pollakowski, David Ritchay, MCP ‘04, ir Zoe Weinrobe, MCP ‘04, tyrė septynių įperkamo būsto projektų šešiuose Bostono priemiesčio miestuose poveikį. Jie naudojo duomenis iš 36 000 nekilnojamojo turto parduotų 1982–2003 m., kad palygintų būsto vertes paveiktose vietovėse su būsto vertėmis kitose tų pačių miestų dalyse.

Kiekvienu atveju, sako Pollakowski, būsto kainų pokyčiai poveikio zonose tiesiog stebėjo pokyčius netoliese esančiose rinkos srityse. Tyrimo paskelbimas buvo tarsi nedidelis sprogimas, susilaukęs tiek žiniasklaidos, tiek pramonės dėmesio ir pabrėžęs, kokią vertę iniciatyva gali suteikti sprendžiant įperkamo būsto problemą.

Tokio pobūdžio tyrimas galėjo būti mums labai naudingas, sako Krameris, kuris per daug susipažino su sindromu „ne mano kieme“ dirbdamas su Elm Brook. Projektą metams atidėjo kaimynų kreipimaisi, kurie baiminosi, kad dėl to nukris jų turto vertė. Tiesą sakant, Elm Brook pasirodė esanti sėkmės istorija už prieinamą būstą.

Elm Brook sėklos buvo pasodintos 1995 m., keičiant teritoriją, kai vietinė įmonė pasiūlė iškeisti 13 akrų plotą, kuriame pastatyti namai, į kitą nuosavybę Konkorde. Tai leido miestui sukurti būsto kompleksą, laikantis išsaugojimo apribojimo, kad didžioji dalis aplinkinio turto būtų išsaugota natūralioje būsenoje. Įperkamumas buvo tikslas nuo pat pradžių, o namų kaina buvo nuo 150 000 USD iki 300 000 USD.

1999 m., po trejus metus trukusios galimybių studijos, Peteris Rothas buvo pasirinktas sukurti Elm Brook. Rothas buvo idealus kūrėjas. 1994 m. jis įkūrė Bostone įsikūrusią „New Atlantic Development Corporation“, ypatingą dėmesį skirdamas prieinamam būstui. Jam vadovaujant, Elm Brook sėkmingai išsprendė daugybę skirtingų su įperkamumu susijusių problemų.

Pirma, projekto namai buvo įkainoti šeimoms, kurių pajamos buvo nuo 56 000 iki 98 000 USD. Be to, kiekvienas namas buvo parduotas taikant akto apribojimą, pagal kurį savininkai turi parduoti tik tiems pirkėjams, kurie yra toje pačioje pajamų grupėje. Perpardavimo kaina neturi viršyti tos, kuri būtų prieinama šeimoms, gaunančioms pajamas, panašias į pradinių savininkų pajamas, kai jie įsigijo būstą.

Toliau kvalifikuoti pirkėjai buvo atrinkti per viešą procesą, apimantį keturis informacinius susitikimus, kuriuose dalyvavo daugiau nei 400 šeimų. Tie susitikimai baigėsi pirkėjų nustatymo loterija. Iš 12 namų keturi buvo parduoti mažumų namų ūkiams. Šeši pirkėjai buvo mokytojai (įskaitant keturis, kurie dirba Konkordo valstybinėse mokyklose).

Tarp kitų buvo slaugytoja, socialinė darbuotoja ir kompiuterių technologė. Projektas, kuris remiasi didesniu būsto tankumu nei tradicinis Concord, yra apsuptas pievų ir miškų, kurie yra buferis tarp Elm Brook ir jo kaimynų. Šis kraštovaizdis bus išsaugotas kaip atvira erdvė, naudinga tiek Elm Brook gyventojams, tiek jų kaimynams.

Jau praėjo ketveri metai, kai Elm Brook namai buvo parduoti, ir, sako Krameris, jis pateisino visas mūsų viltis ir lūkesčius. Aplinkinės nuosavybės vertės išliko tvirtos.

Įperkamumo peržiūra naujais būdais
Sėkmingai atlikus pirmąjį įperkamumo tyrimą, Nekilnojamojo turto centras praėjusių metų gegužę surengė pirmąją metinę būsto įperkamumo konferenciją. Daugiau nei 120 žmonių, įskaitant planuotojus, kūrėjus, vietos valdžios pareigūnus, ne pelno organizacijų atstovus ir bankų vadovus, dalyvavo ir sužinojo apie dar du HAI tyrimų projektus. Jei dalyviai tikėjosi kitos proveržio perspektyvos, jie nebuvo nusivylę.

Centras pristatė prototipo indeksą, nuomos būsto įperkamumo indeksą, kuris seka žemos kainos būsto prieinamumą Didžiojoje Bostono dalyje. Indeksas kiekvienam miestui priskiria skaitinį balą, įvertindamas prieinamą būstą pagal kitus kriterijus, pavyzdžiui, galimybę įsidarbinti.

Įperkamo būsto skolintojai gali naudoti šį indeksą kaip vadovą, norėdami nustatyti, kur investicijos duos didžiausią naudą regionui. Kūrėjai gali juo pasinaudoti, kai svarsto, kur statyti, ir kurdami savo atvejus prieš planuodami lentas. Duomenys taip pat gali padėti politikos formuotojams, pavyzdžiui, Masačusetso būsto ir bendruomenės plėtros departamentui, vertinant regioninę politiką.

Pripažindami prieinamo būsto šalia darbo vietų Bostono regione vertę, MassHousing, beveik valstybinė agentūra, finansuojanti įperkamo būsto nuomos projektus, ir Bostono federalinis būsto paskolų bankas finansavo šį tyrimą. Pollakowskis teigia, kad kitais pajamų intervalais pagrįstus indeksus planuojama paskelbti ateinančiais mėnesiais.

Įperkamumo indeksas, pagrįstas galimybe įsidarbinti, gali priimti skirtingus sprendimus, sako Thomas R. Gleason, MassHousing vykdomasis direktorius. Pasak jo, reikia daugiau informacijos apie būstą šioje rinkoje – tiek subsidijuojamą, tiek nesubsidijuotą, kad būtų priimti geri skolinimo sprendimai.

Kitas tyrimas, pristatytas gegužės mėn. konferencijoje, analizavo žemės naudojimą Bostono srityje 1997–2001 m. Miestų studijų ir planavimo katedros nekilnojamojo turto docentė Lynn Fisher ir jos kolegos ištyrė sklypų dydį 34 000 naujų pavienių per tą laiką pastatytų šeimyninių individualių namų.

Jų tyrimai parodė, kad vidutinis sklypo dydis buvo beveik akras, neįprastai didelis tiek istoriniais, tiek nacionaliniais standartais. Pasekmės aiškios. Ribojus turimos žemės pasiūlą plėtrai, didesni sklypų dydžiai apriboja būsto, kuriame bus galima dirbti, pasiūlą visuose kainų diapazonuose, sako Fisheris.

Fisheris greitai pastebi, kad įperkamą būstą galima rasti įvairiais būdais. Ji sako, kad nekilnojamojo turto pramonėje dirbantys žmonės linkę susikaupti naujoms statyboms, tačiau svarbu atsiminti, kad nuoma yra visiškai teisėtas būdas įsigyti būstą. Be to, pigesnis būstas paprastai yra senesnis būstas. Paprastai yra daug senesnių namų, todėl renovacija yra svarbus įperkamumo didinimo įrankis, kurio nereikėtų pamiršti.

Kažkada šiais metais iniciatyva tikisi parengti ataskaitą apie tai, kiek darbuotojai, tokie kaip slaugytojai, mokytojai, policija ir ugniagesiai, gali sau leisti būstą bendruomenėse, kuriose jie aptarnauja. Tiesą sakant, mes nelabai žinome, kas yra tie darbuotojai, kokias pajamas jie turi mieste ir namų ūkyje, sako Fisheris. Taigi, neaišku, kokia sunki yra jų padėtis.

Tačiau HAI netrukus įneš šiek tiek aiškumo. Peržiūrėdami išsamius surašymo duomenis, būrys absolventų praėjusią vasarą praleido kurdami tų darbuotojų profilį ir jų pajamų pasiskirstymą tame pačiame 161 mieste, įtrauktame į nuomojamo būsto įperkamumo indeksą. Kaip ir visi HAI atliekami tyrimai, jis parodo norą pažvelgti į prieinamumo problemą iš visų perspektyvų ir naujais būdais. Tai prasminga, nes – kaip jums pasakys HAI darbuotojai – įperkamumo problema nuolat apibrėžiama dėl daugybės veiksnių.

paslėpti